DÄMMUNG: ALLES ZU
ÜBERGABE UND ABNAHME

Das Haus ist effizient saniert – ganz getan ist es damit aber noch nicht. Wir erklären, wie Sie die Sanierungsarbeiten richtig abschließen.

RECHTE UND PFLICHTEN:
DAS MÜSSEN HAUSBESITZER WISSEN

Sobald die Dämmung am Haus angebracht ist, ist für Hausbesitzer die Verlockung groß, die Rechnungen schnell zu bezahlen und den frisch sanierten Wohnraum zu genießen. Doch es zahlt sich aus, hier nicht vorschnell zu handeln, sondern stattdessen strukturiert einige wichtige Schritte "abzuarbeiten". Denn auch, wenn die eigentlichen Arbeiten am Haus abgeschlossen sind, haben sowohl Handwerker als auch Auftraggeber Rechte und Pflichten, die sie wahrnehmen sollten. Auf diese Weise lässt sich später viel Ärger verhindern.

Die beiden wichtigsten Schritte sind dabei die Übergabe und die Abnahme. Unter Übergabe versteht man den Zeitpunkt, an dem der Handwerker seine Leistung und alle damit einhergehenden Dokumente an den Auftraggeber übergibt. Mit der Abnahme bestätigt hingegen der Bauherr, dass alle Leistungen wie beauftragt erfüllt wurden. Beides geschieht normalerweise im Rahmen des gleichen Termins und ist im echten Leben nicht so trennscharf zu teilen. Für einen einfacheren Überblick werden die beiden Schritte in diesem Text jedoch einzeln dargestellt und erklärt.

ÜBERGABE DURCH DEN FACHHANDWERKER

Bei der Übergabe klärt der Fachhandwerker den Auftraggeber über die fachgerechte Nutzung und Pflege der von ihm erbrachten Leistungen auf. Im Falle der Dämmung kann dies z. B. der Hinweis auf regelmäßige Sichtprüfungen und der Rat sein, einen hydraulischen Abgleich durchzuführen. Außerdem händigt er dem Hausbesitzer alle erforderlichen Dokumente und Bestätigungen aus. Dies umfasst in der Regel die Garantiebedingungen sowie die Unternehmererklärung. Mit letzterer versichert der Fachhandwerker, dass die Dämmung den geltenden Vorschriften entspricht. Wichtig: Hausbesitzer müssen die Erklärung mindestens zehn Jahre aufbewahren, um diese der zuständigen Behörde auf Verlangen vorzeigen zu können. Soll die Dämmung außerdem steuerlich gefördert werden, muss der Handwerker zusätzlich eine nach vorgeschriebenem Muster erstellte Bescheinigung anfertigen. So können Sie bestätigen, dass Ihre Dämmung alle Voraussetzungen für die Steuerförderung erfüllt.

ABNAHME DURCH DEN AUFTRAGGEBER

Die Abnahme zählt zu den Pflichten des Auftraggebers. Diese kann nur verweigert werden, wenn grobe Mängel vorliegen. Kleinere Mängel sind hingegen kein Grund, die Abnahme zu verweigern (mehr zum Thema Mängel im Abschnitt "Tipps"). Häufig vereinbart der Fachhandwerker bereits vertraglich oder mündlich eine Frist, in der die Abnahme zu erfolgen hat. Mit der Abnahme bestätigt der Auftraggeber, dass die Dämmung vertragsgemäß angebracht wurde und dass sie (größtenteils) mängelfrei und vollständig ist. Eine erfolgreiche Abnahme hat für Auftraggeber und Handwerker folgende rechtlichen Auswirkungen:

Der Handwerker hat nun Anspruch auf Zahlung der Leistungen.
Die Gefahr (von Beschädigung und Zerstörung) geht vom Fachhandwerker auf den Auftraggeber über. Damit haftet bei künftigen Schäden nicht mehr der Handwerker, sondern der Auftraggeber.
Die Beweislast für Mängel geht auf den Auftraggeber über.
Die Gewährleistungsfristen beginnen.

VARIANTEN DER ABNAHME

Konkludente Abnahme

Die Dämmung gilt als abgenommen, wenn der Auftraggeber konkludent, also "schlüssig" handelt. Beispiele hierfür sind, wenn die Rechnungen bezahlt werden oder das Haus wieder bezogen wird (bei umfassenden Sanierungen).

Fiktive Abnahme

Setzt der Fachhandwerker eine Frist zur Abnahme, die der Auftraggeber verstreichen lässt, ohne dass wesentliche Mängel genannt werden, gilt die Dämmung ebenfalls als abgenommen. Wichtig: Wurde keine Frist gesetzt und ist keine Abnahme erfolgt, muss die Rechnung noch nicht bezahlt werden. Mahnungen oder Verzugszinsen sind in diesem Fall ungültig.

Förmliche Abnahme

Beide Vertragsparteien können eine förmliche Abnahme verlangen. Hierbei wird das "Werk" – in diesem Fall die gedämmte Fassade, das Dach oder die Geschossdecke – gemeinsam im Rahmen einer Begehung geprüft und die Befunde schriftlich in einem Protokoll festgehalten. Auch etwaige Mängel werden notiert.

TIPPS UND NÜTZLICHE HINWEISE ZUR ABNAHME

Übergabe- bzw. Abnahmeprotokoll anfertigen

Ein Protokoll gibt beiden Vertragsparteien Sicherheit. Dieses kann vor dem Termin vorbereitet werden. Es sollte bestenfalls alle Gewährleistungsfristen, Garantien und etwaige Mängel enthalten.

Mängel benennen

Mängel bei der Dämmung können oft schwere Schäden wie Schimmelbildung an den Innenwänden zur Folge haben.

Sollte Ihnen bei der Abnahme ein Mangel auffallen, vermerken Sie dies im Protokoll. Der Fachhandwerker hat die Pflicht, festzustellen, ob es sich tatsächlich um einen Mangel handelt, den er zu verantworten hat. Trifft das zu, muss der Handwerker ihn auf eigene Kosten beseitigen. Seien Sie sich jedoch im Klaren, dass Sie die Kosten für die Untersuchung (Fahrtkosten etc.) tragen müssen, sollte sich herausstellen, dass es sich um keinen echten Mangel handelt oder der Fachhandwerker dafür nicht verantwortlich ist. Im Falle von Mängeln müssen Sie nach der Abnahme nicht die gesamte Rechnung bezahlen. Üblich ist, dass etwa die doppelten Kosten für die Beseitigung des Mangels einbehalten werden.

Hilfe in Anspruch nehmen

Sie können sich für die Abnahme kompetente Unterstützung holen, beispielsweise einen Energieberater, einen Sachverständigen oder einen Architekten. Dieser erkennt Mängel schneller, stellt die richtigen Fragen und kennt Ihre rechtlichen Möglichkeiten. Sie können die Abnahme auch gänzlich in die Hände eines Profis legen. Hierzu ist jedoch eine Bevollmächtigung notwendig. Sollten Sie bereits einen Energieberater haben, z. B. wenn Sie die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) in Anspruch nehmen wollen, wird er Sie bei der Abnahme begleiten.

Technische Zwischenabnahmen einplanen

Besonders beim Thema Dämmung ist es sinnvoll, sich nicht nur auf eine Endabnahme zu verlassen. Da die Dämmung komplett in der Wand verborgen ist, lassen sich Fehler später nicht mehr erkennen – Bauschäden können die Folge sein. Hier sind technische Zwischenabnahmen sinnvoll. Sie können mit dem Fachhandwerker vereinbaren, dass Sie beispielsweise nach der Verdübelung der Dämmplatten eine Zwischenabnahme durchführen. In diesem Stadium der Arbeiten lassen sich Mängel noch leicht erkennen und beseitigen. Die oben genannten Auswirkungen einer Abnahme gelten bei einer Zwischenabnahme jedoch nicht.

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ZUR ENERGIEBERATER-SUCHE

Bei Vermietung oder Verkauf einer Immobilie muss den Interessenten immer ein Energieausweis vorgelegt werden.

NACH DER ABNAHME

Reichen Sie die Bestätigungen des Energieberaters beim BAFA oder der KfW ein.

Damit die Fördermittel der BEG ausgezahlt werden, müssen Sie die Bestätigungen des Energieberaters einreichen bzw. online hochladen. Außerdem sollten Sie die Handwerkerrechnungen bis zu zehn Jahre aufbewahren und der KfW auf Verlangen vorzeigen.

Lassen Sie einen Energieausweis ausstellen.

Durch die Sanierung und die so gesteigerte Energieeffizienz steigt der Wert Ihrer Immobilie. Mit einem Energieausweis haben Sie nicht nur ein Dokument in Händen, welches dies bezeugt, sondern Sie brauchen ohnehin einen Energieausweis, wenn Sie das Gebäude vermieten oder verkaufen wollen.

Legen Sie alle Dokumente ab.

Es kann sein, dass sich nach Abschluss Behörden mit Fragen an Sie wenden. Mit einer ordentlichen Ablage sind Sie auf alles vorbereitet. Falls Sie sich für die Steuerförderung entschieden haben: Legen Sie die Bescheinigung des Fachbetriebs zu Ihren Unterlagen und Belegen für die jährliche Steuererklärung.

Vergessen Sie nicht die Gewährleistungspflicht.

Sollten trotz aller Vorsicht dennoch Mängel auftreten, können Sie die Gewährleistungspflicht in Anspruch nehmen. Diese beträgt ab Abnahme bis zu fünf Jahre.

Fazit: Nehmen Hausbesitzer eine Dämmung – z. B. durch das Bezahlen der Rechnung – vorschnell ab, kann das Monieren von Mängeln sehr viel komplizierter und teurer werden. Sinnvoll ist stattdessen eine förmliche Abnahme mit Protokoll, in dem alle Mängel und abgenommenen Leistungen festgehalten werden.

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