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DÄMMUNG: ALLES ZU
ÜBERGABE UND ABNAHME

Das Haus ist effizient saniert – ganz getan ist es damit aber noch nicht. Wir erklären, wie Sie die Sanierungsarbeiten richtig abschließen.


RECHTE UND PFLICHTEN:
DAS MÜSSEN HAUSBESITZER WISSEN

Sobald die Dämmung am Haus angebracht ist, ist für Haus­besitzer die Verlockung groß, die Rechnungen schnell zu bezahlen und den frisch sanierten Wohn­raum zu genießen. Doch es zahlt sich aus, hier nicht vorschnell zu handeln, sondern stattdessen struk­turiert einige wichtige Schritte "abzuarbeiten". Denn auch, wenn die eigent­lichen Arbeiten am Haus abge­schlossen sind, haben sowohl Hand­werker als auch Auftrag­geber Rechte und Pflichten, die sie wahr­nehmen sollten. Auf diese Weise lässt sich später viel Ärger verhindern.

Die beiden wichtigsten Schritte sind dabei die Über­gabe und die Abnahme. Unter Über­gabe versteht man den Zeit­punkt, an dem der Hand­werker seine Leistung und alle damit einher­gehenden Dokumente an den Auftrag­geber übergibt. Mit der Ab­nahme bestätigt hingegen der Bauherr, dass alle Leistungen wie beauftragt erfüllt wurden. Beides geschieht normaler­weise im Rahmen des gleichen Termins und ist im echten Leben nicht so trenn­scharf zu teilen. Für einen einfacheren Über­blick werden die beiden Schritte in diesem Text jedoch einzeln dar­gestellt und erklärt.


ÜBERGABE DURCH DEN FACHHANDWERKER

Bei der Über­gabe klärt der Fach­handwerker den Auftrag­geber über die fach­gerechte Nutzung und Pflege der von ihm erbrachten Leistungen auf. Im Falle der Dämmung kann dies z. B. der Hinweis auf regel­mäßige Sicht­prüfungen und der Rat sein, einen hydraulischen Ab­gleich durch­zuführen. Außerdem händigt er dem Haus­besitzer alle erfor­derlichen Dokumente und Bestätigungen aus. Dies umfasst in der Regel die Garantie­bedingungen sowie die Unternehmer­erklärung. Mit letzterer versichert der Fach­hand­werker, dass die Dämmung den geltenden Vor­schriften entspricht. Wichtig: Haus­besitzer müssen die Erklärung mindestens zehn Jahre aufbe­wahren, um diese der zuständigen Behörde auf Verlangen vorzeigen zu können. Soll die Dämmung außerdem steuerlich gefördert werden, muss der Hand­werker zusätzlich eine nach vorgeschriebenem Muster erstellte Beschei­nigung anfertigen. So können Sie bestätigen, dass Ihre Dämmung alle Voraus­setzungen für die Steuer­förderung erfüllt.




ABNAHME DURCH DEN AUFTRAGGEBER

Die Abnahme zählt zu den Pflichten des Auftrag­gebers. Diese kann nur verweigert werden, wenn grobe Mängel vorliegen. Kleinere Mängel sind hingegen kein Grund, die Abnahme zu verweigern (mehr zum Thema Mängel im Abschnitt "Tipps"). Häufig vereinbart der Fach­handwerker bereits vertrag­lich oder mündlich eine Frist, in der die Abnahme zu erfolgen hat. Mit der Abnahme bestätigt der Auftrag­geber, dass die Dämmung vertrags­gemäß ange­bracht wurde und dass sie (größtenteils) mängel­frei und voll­ständig ist. Eine erfolg­reiche Abnahme hat für Auftrag­geber und Hand­werker folgende recht­lichen Auswirkungen:

  • Der Hand­werker hat nun Anspruch auf Zahlung der Leistungen.
  • Die Gefahr (von Beschä­digung und Zerstörung) geht vom Fach­handwerker auf den Auftrag­geber über. Damit haftet bei künftigen Schäden nicht mehr der Handwerker, sondern der Auftrag­geber.
  • Die Beweis­last für Mängel geht auf den Auftrag­geber über.
  • Die Gewährleistungs­fristen beginnen.

 



VARIANTEN DER ABNAHME

Konkludente Abnahme

Die Dämmung gilt als abge­nommen, wenn der Auftrag­geber konkludent, also "schlüssig" handelt. Beispiele hierfür sind, wenn die Rechnungen bezahlt werden oder das Haus wieder bezogen wird (bei umfassenden Sanierungen).

Fiktive Abnahme

Setzt der Fach­handwerker eine Frist zur Abnahme, die der Auftrag­geber ver­streichen lässt, ohne dass wesent­liche Mängel genannt werden, gilt die Dämmung ebenfalls als abge­nommen. Wichtig: Wurde keine Frist gesetzt und ist keine Abnahme erfolgt, muss die Rechnung noch nicht bezahlt werden. Mahnungen oder Verzugs­zinsen sind in diesem Fall ungültig.

Förmliche Abnahme

Beide Vertrags­parteien können eine förmliche Abnahme verlangen. Hierbei wird das "Werk" – in diesem Fall die gedämmte Fassade, das Dach oder die Geschoss­decke – gemeinsam im Rahmen einer Begehung geprüft und die Befunde schriftlich in einem Protokoll festgehalten. Auch etwaige Mängel werden notiert.


TIPPS UND NÜTZLICHE HINWEISE ZUR ABNAHME

  • Über­gabe- bzw. Abnahme­protokoll anfertigen

Ein Proto­koll gibt beiden Vertrags­parteien Sicher­heit. Dieses kann vor dem Termin vorbe­reitet werden. Es sollte besten­falls alle Gewährleistungsfristen, Garantien und etwaige Mängel enthalten.

  • Mängel benennen

Mängel bei der Dämmung können oft schwere Schäden wie Schimmelbildung an den Innenwänden zur Folge haben.
Mängel bei der Dämmung können oft schwere Schäden wie Schimmelbildung an den Innenwänden zur Folge haben.

Sollte Ihnen bei der Abnahme ein Mangel auffallen, vermerken Sie dies im Protokoll. Der Fach­handwerker hat die Pflicht, festzu­stellen, ob es sich tatsächlich um einen Mangel handelt, den er zu verant­worten hat. Trifft das zu, muss der Hand­werker ihn auf eigene Kosten beseitigen. Seien Sie sich jedoch im Klaren, dass Sie die Kosten für die Untersuchung (Fahrt­kosten etc.) tragen müssen, sollte sich herausstellen, dass es sich um keinen echten Mangel handelt oder der Fachhandwerker dafür nicht verant­wortlich ist. Im Falle von Mängeln müssen Sie nach der Abnahme nicht die gesamte Rechnung bezahlen. Üblich ist, dass etwa die doppelten Kosten für die Beseitigung des Mangels einbehalten werden.

  • Hilfe in Anspruch nehmen

Sie können sich für die Abnahme kompetente Unter­stützung holen, beispiels­weise einen Energie­berater, einen Sach­verständigen oder einen Architekten.  Dieser erkennt Mängel schneller, stellt die richtigen Fragen und kennt Ihre recht­lichen Möglichkeiten. Sie können die Abnahme auch gänzlich in die Hände eines Profis legen. Hierzu ist jedoch eine Bevollmächtigung notwendig. Sollten Sie bereits einen Energieberater haben, z. B. wenn Sie die Bundes­förderung für effiziente Gebäude (BEG) in Anspruch nehmen wollen, wird er Sie bei der Abnahme begleiten.

  • Technische Zwischen­abnahmen einplanen

Besonders beim Thema Dämmung ist es sinnvoll, sich nicht nur auf eine End­abnahme zu verlassen. Da die Dämmung komplett in der Wand verborgen ist, lassen sich Fehler später nicht mehr erkennen – Bauschäden können die Folge sein. Hier sind technische Zwischen­abnahmen sinnvoll. Sie können mit dem Fach­handwerker vereinbaren, dass Sie beispiels­weise nach der Verdübelung der Dämmplatten eine Zwischen­abnahme durchführen. In diesem Stadium der Arbeiten lassen sich Mängel noch leicht erkennen und beseitigen. Die oben genannten Auswirkungen einer Abnahme gelten bei einer Zwischen­abnahme jedoch nicht.



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Bei Vermietung oder Verkauf einer Immobilie muss den Interessenten immer ein Energieausweis vorgelegt werden.
Bei Vermietung oder Verkauf einer Immobilie muss den Interessenten immer ein Energieausweis vorgelegt werden.

NACH DER ABNAHME

  • Reichen Sie die Bestätigungen des Energie­beraters beim BAFA oder der KfW ein.

Damit die Förder­mittel der BEG ausgezahlt werden, müssen Sie die Bestätigungen des Energie­beraters einreichen bzw. online hochladen. Außerdem sollten Sie die Handwerker­rechnungen bis zu zehn Jahre aufbewahren und der KfW auf Verlangen vorzeigen.

  • Lassen Sie einen Energie­ausweis ausstellen.

Durch die Sanierung und die so gesteigerte Energie­effizienz steigt der Wert Ihrer Immobilie. Mit einem Energie­ausweis haben Sie nicht nur ein Dokument in Händen, welches dies bezeugt, sondern Sie brauchen ohnehin einen Energie­ausweis, wenn Sie das Gebäude vermieten oder verkaufen wollen.

  • Legen Sie alle Dokumente ab.

Es kann sein, dass sich nach Abschluss Behörden mit Fragen an Sie wenden. Mit einer ordentlichen Ablage sind Sie auf alles vorbereitet. Falls Sie sich für die Steuer­förderung entschieden haben: Legen Sie die Bescheinigung des Fachbetriebs zu Ihren Unterlagen und Belegen für die jährliche Steuer­erklärung.

  • Vergessen Sie nicht die Gewähr­leistungs­pflicht.

Sollten trotz aller Vorsicht dennoch Mängel auftreten, können Sie die Gewährleistungs­pflicht in Anspruch nehmen. Diese beträgt ab Abnahme bis zu fünf Jahre.


Fazit: Nehmen Haus­besitzer eine Dämmung – z. B. durch das Bezahlen der Rechnung – vorschnell ab, kann das Monieren von Mängeln sehr viel komplizierter und teurer werden. Sinnvoll ist statt­dessen eine förmliche Abnahme mit Protokoll, in dem alle Mängel und abge­nommenen Leistungen fest­gehalten werden.



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13.08.2021 12:11:19

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