SANIERUNG DENKMALGESCHÜTZTER GEBÄUDE

Der Erhalt schützenswerter Bauwerke und moderner Wohnkomfort sind miteinander vereinbar – eine umsichtige energetische Modernisierung vorausgesetzt.

ÄLTER, ALS ES SICH ANFÜHLT ...

Denkmalgeschützte Gebäude bereichern Ortschaften und Städte in vielerlei Hinsicht: Sie erzählen Geschichte, prägen unsere Kultur und werten häufig durch aufwendig gestaltete Details das Stadtbild auf. Viele Gründe also, sie bestmöglich für zukünftige Generationen zu erhalten. Doch so gut nachvollziehbar diese Bestrebung auch sein mag, so unbeliebt sind Denkmäler als Wohnraum. Es zieht häufig, die Räume sind schwer zu beheizen und die Betriebskosten zu hoch. Eine fachgerechte energetische Sanierung kann jedoch dabei helfen, den Wohnkomfort zu steigern ohne den historischen Charme einzubüßen.

Mit gezielten Maßnahmen ist es möglich, den energetischen Standard der Gebäudehülle deutlich anzuheben. So können durch die Dämmung von Fassade, Dach und Keller Energieverluste verhindert werden. Das sorgt für gemütliche Wärme im Gebäudeinneren bei gleichzeitig stark gesunkenen Heizkosten. Mag ein Neubau-Niveau zwar in vielen Fällen unerreichbar sein, können dennoch Energieeinsparungen von 70 % und mehr verwirklicht werden. Auf dem Weg dahin gibt es jedoch einiges zu beachten – beispielsweise gelten für Denkmäler verschiedene Ausnahmeregelungen. Aber keine Angst: Den Mehraufwand vergelten Bund, Länder und Kommunen mit großzügigen Förderungen.

RECHTLICHE GRUNDLAGEN

Fachwerkhäuser

Der Schutz von Kulturdenkmälern obliegt den einzelnen Ländern. Dementsprechend gibt es in Deutschland 16 verschiedene Denkmalschutzgesetze, welche sich mit den wichtigen Kernfragen befassen: Was ist ein Denkmal? Wie wird es erhalten? Wem fällt welche Zuständigkeit zu? In der Folge findet sich in Deutschland keine allgemeingültige rechtliche Definition, was ein schützenswertes Denkmal eigentlich ist. Prinzipiell kann allerdings zwischen folgenden beiden Möglichkeiten unterschieden werden:

Alle Objekte, welche die im jeweiligen Gesetz festgehaltenen Kriterien erfüllen, sind Denkmäler – unabhängig davon, ob die zuständige Behörde sie in einer Denkmalliste aufführt oder nicht; oder:
Die zuständige Behörde muss das Objekt anhand des Kriterienkatalogs zum Denkmal erklären. In diesem Fall ist die Denkmalliste bindend.

Welche Definition in Ihrem Fall greift, lesen Sie bitte in dem Denkmalschutzgesetz Ihres Bundeslandes nach.

Die Pflicht zur Erhaltung, das heißt zur Instandhaltung schützenswerter Gebäude, wird in der Regel den Besitzern des Denkmals übertragen. Hierbei gilt jedoch der Grundsatz der Zumutbarkeit. Sind Änderungen am Gebäude geplant – beispielsweise eine energetische Sanierung – muss meist eine Genehmigung bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde eingeholt werden.

RECHTLICHE GRUNDLAGEN

Fachwerkhäuser

Alle Objekte, welche die im jeweiligen Gesetz festgehaltenen Kriterien erfüllen, sind Denkmäler – unabhängig davon, ob die zuständige Behörde sie in einer Denkmalliste aufführt oder nicht; oder:
Die zuständige Behörde muss das Objekt anhand des Kriterienkatalogs zum Denkmal erklären. In diesem Fall ist die Denkmalliste bindend.

Welche Definition in Ihrem Fall greift, lesen Sie bitte in dem Denkmalschutzgesetz Ihres Bundeslandes nach.

GEG: AUSNAHME FÜR DENKMÄLER

Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) kommen (neuen) Besitzern bestehender Gebäude einige Pflichten zu. Zu diesen zählt beispielsweise die Dämmung der obersten Geschossdecke und von Heizungsrohren. Auch Außenwände müssen gemäß GEG gedämmt werden, wenn geplante Änderungen daran mehr als 10 % der Fläche betreffen. Besitzer von Denkmälern können allerdings in zwei Fällen von den Anforderungen des GEG abweichen:

Der Aufwand wäre unverhältnismäßig hoch.
Die Anforderungen würden dazu führen, dass die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt wird.

Auch eine Energieausweispflicht beim Verkauf besteht für Denkmäler nicht.

ZUM GEG

KOMPLETTSANIERUNG ODER EINZELMASSNAHME?

Historische Blockrandbebauung

Eine Komplettsanierung gewährleistet in der Regel hohe Energieeinsparungen, da die Einzelmaßnahmen aufeinander abgestimmt sind und sich gegenseitig ergänzen. Doch nicht immer muss vollständig saniert werden – vor allem bei Denkmälern sind häufig nur wenige ausgesuchte Maßnahmen umsetzbar. Hier ist es wichtig, auf die richtige Reihenfolge zu achten. Denn es ist nicht zielführend, zuerst eine neue Heizung einzubauen und anschließend energiesparende Maßnahmen wie eine Dämmung umzusetzen. Sinnvoller ist das Vorgehen, erst den Energieverbrauch, zum Beispiel mithilfe von Dämmung, zu reduzieren und anschließend die Anlagentechnik auf den reduzierten Wärmebedarf auszulegen, um einen ineffizienten Betrieb in Teillast zu vermeiden.

KOMPLETTSANIERUNG
ODER
EINZELMASSNAHME

WELCHE MASSNAHMEN PASSEN ZU WELCHEM GEBÄUDETYP?

Alte Villa

Unkritisch ist in vielen Fällen die Dämmung von Dach bzw. oberster Geschossdecke und Keller, da es hier viele Varianten gibt: Für das Dach sind es die Aufsparrendämmung, Zwischensparrendämmung, Untersparrendämmung, die Dämmung der obersten Geschossdecke oder Mischformen davon. Für den Keller ist eine Dämmung unterhalb sowie oberhalb der Decke oder zwischen vorhanden Holzbalken durchführbar. Eine Dämmung mit WDVS ist bei Denkmälern vor allem dann möglich, wenn die Fassade selbst nicht schützenswert ist. Andernfalls bleibt noch die Möglichkeit der Innendämmung oder bei zweischaligem Mauerwerk die der Kerndämmung. Doch auch hier muss die Situation aus allen möglichen Blickwinkeln betrachtet werden: Stehen beispielsweise die Innenwände aufgrund einer Vertäfelung unter Schutz, muss eine andere Lösung gefunden werden. Der untenstehenden Tabelle können Sie entnehmen, welche Maßnahmen häufig bei bestimmten Gebäudetypen infrage kommen:

Fachwerkhaus

Ist das Fachwerk verputzt oder verkleidet, ist eine Außendämmung in der Regel unproblematisch, solange auf Feuchteschutz geachtet wird. Bei Sichtfachwerk ist eine Innendämmung empfehlenswert.

Freistehende Wohnhäuser mit aufwendiger Fassade (z.B. Villen)

Erker, Stuck und andere Verzierungen verhindern häufig eine Außendämmung. Eine Kombination aus Dämmputz außen und Innendämmung kann sinnvoll sein.

Blockrandbebauung

Aufgrund der oft aufwendig gestalteten Fassade an der Straßenseite ist dort meist nur eine Innendämmung möglich. Die Hofseite kann jedoch in der Regel aufgrund der schlichten Gestaltung mit einem WDVS gedämmt werden.

Alle Gebäude sind einzigartig – die "richtige" Lösung, die für alle Gebäude gilt, gibt es nicht. Deswegen sollte im Vorfeld immer ein Energieberater hinzugezogen werden, der dabei hilft, die zu Gebäude und Geldbeutel passenden Maßnahmen zu finden sowie eine sinnvolle Reihenfolge festzulegen. Die oben aufgeführten Empfehlungen sollten immer für den Einzelfall geprüft und angepasst werden.

WELCHE MASSNAHMEN PASSEN ZU WELCHEM GEBÄUDETYP?

Alte Villa

Fachwerkhaus

Ist das Fachwerk verputzt oder verkleidet, ist eine Außendämmung in der Regel unproblematisch, solange auf Feuchteschutz geachtet wird. Bei Sichtfachwerk ist eine Innendämmung empfehlenswert.

Freistehende Wohnhäuser mit aufwendiger Fassade (z.B. Villen)

Erker, Stuck und andere Verzierungen verhindern häufig eine Außendämmung. Eine Kombination aus Dämmputz außen und Innendämmung kann sinnvoll sein.

Blockrandbebauung

DAS MÜSSEN SIE BEACHTEN

Prüfen Sie vor einer Sanierung immer, ob Ihr Gebäude denkmalgeschützt ist. Das gilt besonders in den Bundesländern, in denen Denkmallisten keinen bindenden Charakter haben. Sind Sie also stolzer Besitzer eines Denkmals, bedarf jede Veränderung – ob gestalterisch oder baulich – einer Genehmigung. Holen Sie diese nicht ein, müssen Sie im schlimmsten Fall die Veränderungen rückgängig machen. Um solche Missgeschicke zu verhindern und spätere Schäden am Haus zu vermeiden, empfiehlt sich folgendes Vorgehen:

1. Informationen beschaffen

Sammeln Sie alle Informationen, die Sie über das Haus in Erfahrung bringen können. Dazu gehören auch Dokumente über bauliche Veränderungen. Hilfe erhalten Sie bei der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Diese teilt Ihnen auch mit, welche Teile des Gebäudes schützenswert sind und auf deren Erhaltung Sie bei der Sanierung besonders achten müssen.

2. Energetisch beraten lassen

Ein qualifizierter Energieberater unterstützt Sie bei allen wichtigen Fragen rund um die Sanierung und analysiert Ihr Gebäude grundlegend. Er empfiehlt Ihnen darauf aufbauend die effektivsten Maßnahmen, achtet auf unerwünschte "Nebenwirkungen" und berät in Sachen Förderung. So erhalten Sie einen individuellen Fahrplan für Ihr Sanierungsprojekt. Für manche Förderprogramme muss der Energieberater jedoch Zusatzqualifizierungen vorzeigen können.

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3. Planung abstimmen

Die Vorschläge des Energieberaters sollten Sie anschließend in jedem Fall mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abstimmen, gegebenenfalls auch mit Ihrem Architekten und der Bauaufsicht (vor allem bei baulichen Veränderungen).

4. Entscheidung treffen

Abhängig davon, welche der Vorschläge tatsächlich umsetzbar sind und welche Sie sich unter Einbezug der Fördermöglichkeiten leisten wollen, müssen Sie sich für bestimmte Maßnahmen entscheiden. Ihr Energieberater hilft Ihnen bei einer ersten Kostenschätzung.

5. Planung genehmigen lassen

Nun benötigen Sie für die Maßnahmen, für die Sie sich entschieden haben, eine detaillierte Planung, unter Umständen auch mit Detailzeichnungen. Diese können Sie anschließend bei der Denkmalschutzbehörde einreichen und genehmigen lassen. Vergessen Sie nicht den Bauantrag, sollten größere bauliche Änderungen geplant sein.

6. Fachhandwerker finden

Bitten Sie qualifizierte Fachhandwerker um die Erstellung eines Angebots. Vergleichen Sie diese, beispielsweise auch in Bezug auf Ihre Förderfähigkeit mithilfe unseres Fördergeld-Services, und entscheiden Sie sich für das geeignete. Wichtig: Qualität ist bei so großen und langfristigen Investitionen wie einer Dämmung in der Regel ein ausschlaggebenderes Kriterium als der Preis.

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7. Förderung beantragen

Je nachdem, für welches Förderprogramm Sie sich entschieden haben, müssen Sie nun mithilfe Ihres Energieberaters die Förderung beantragen. Wann welche Förderung beantragt werden muss, erfahren Sie von Ihrem Energieberater. Einige generelle Informationen zur Förderung finden Sie unten.

8. Planung umsetzen

Jetzt können die Arbeiten am Haus beginnen. Achten Sie darauf, dass Sie den genehmigten Plan genau befolgen. Eine Baubegleitung durch einen Energieberater kann sich lohnen: Sie koordiniert die verschiedenen Gewerke und prüft die Ergebnisse. Für Förderprogramme von KfW und BAFA ist sie zudem vorgeschrieben.

FÖRDERUNGEN FÜR DIE SANIERUNG VON DENKMÄLERN

Wollen Sie Ihr denkmalgeschütztes Gebäude energetisch sanieren, können Sie verschiedene Förderprogramme in Anspruch nehmen. Zum einen bietet die KfW hohe Tilgungszuschüsse auf Kredite für Komplettsanierungen zum KfW-Effizienzhaus Denkmal. Einzelmaßnahmen werden vom BAFA gefördert. Sind die Bauteile als erhaltenswert eingestuft worden, gelten hier reduzierte Anforderungswerte. Damit eingeschränkt kombinierbar ist die Steuerförderung von Baudenkmälern. Laut EStG § 7i können Herstellungskosten für Baumaßnahmen von der Einkommensteuer abgesetzt werden. Absetzbar sind über acht Jahre bis zu 9 % der Kosten beginnend mit dem Jahr der Herstellung, anschließend noch bis zu 7 % in den vier darauffolgenden Jahren. Aufgrund der guten Konditionen kann Sie auch alternativ beantragt werden. Zudem stellen auch Länder, Kreise und Kommunen lohnende Fördertöpfe zur Verfügung.

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