VERTEUERN VORSCHRIFTEN
DAS BAUEN?

Sind es die steigenden Anforderungen an die Energieeffizienz von Wohngebäuden, die das Bauen immer teurer machen?

DEUTLICHER KOSTENANSTIEG FÜR NEUBAUTEN

Dass strengere Vorgaben das Bauen immer teurer machen, scheint auf den ersten Blick logisch. Wer aber die Zahlen genauer unter die Lupe nimmt, stellt schnell fest: Die wahren Kostentreiber sind ganz andere Faktoren.

Vergleicht man die Ausgaben für ein durchschnittliches Wohngebäude aus dem Jahr 2000 mit dem heutigen Preisniveau, so darf man dabei z. B. den allgemeinen Anstieg der Lebenshaltungskosten nicht aus den Augen verlieren. Das Forschungsinstitut für Wärmeschutz (FIW) München stellt fest: Die Kosten für den Neubau von Mehrfamilienhäusern in Deutschland sind seit der Jahrtausendwende um nahezu 40 % gestiegen.

Die reinen Baupreise weisen dabei allerdings eine Zunahme von lediglich 27 % auf, das ist vergleichbar mit dem Anstieg bei den Lebenshaltungskosten im selben Zeitraum. Die Gründe für den Preisanstieg sind vielfältig.

STUDIE ZU KOSTENTREIBERN FÜR DEN WOHNUNGSBAU

Die meisten für den Preisanstieg verantwortlichen Faktoren sind “staatlich gemacht”. Auf diesen kurzen Nenner bringt es die Studie “Kostentreiber für den Wohnungsbau”, die sieben führende Verbände der Bau- und Immobilienbranche in Auftrag gegeben haben: Gesetze, staatliche Auflagen, Steuern und Materialanforderungen hätten den Hausbau stark verteuert. Als Hauptursache nennt die Studie in dieser Reihenfolge:

Bauwerks- und Planungskosten
steuerliche und baurechtliche Vorgaben
Baulandkosten
Auflagen von Kommunen

Die energiebedingten Bauwerkskosten sind zwar gestiegen, machen bei zwei vergleichbaren Mehrfamilienhaus-Neubauten aus den Jahren 2000 und 2014 jedoch nur einen Bruchteil der gesamten Preissteigerung aus.

ENERGIEEFFIZIENZ UND DIE AUSWIRKUNG AUF DIE BAUPREISE

Eine exakte Bewertung von Kosten zu verschiedenen Zeitpunkten ist nur möglich, wenn diese preisbereinigt werden. Dies erfolgt mit dem sogenannten Baupreisindex. Er misst die “durchschnittliche Entwicklung der Preise für ausgewählte, fest umrissene Bauleistungen, die beim Neubau und der Instandhaltung von Bauwerken erbracht und vom Bauherrn tatsächlich gezahlt werden”.

Ein Blick auf die von DESTATIS veröffentlichten Baupreisindizes zeigt: Erhöhte Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden haben in keinem Fall unmittelbar zu starken Anstiegen geführt. Gleichwohl wird Bauen immer teurer und komplizierter, dafür ist Wohnen heutzutage so komfortabel und energieeffizient wie nie zuvor.

Die zeitliche Gegenüberstellung von Baupreisindex und Energieeinsparverordnungen zeigt: Der Baupreis steigt, ein unmittelbarer Zusammenhang mit Neuauflagen der EnEV besteht jedoch nicht.

VIELFÄLTIGE FAKTOREN FÜR STEIGENDE BAUKOSTEN

Als wesentliche Kostentreiber nennt das FIW folgende Faktoren:

gestiegene Grundstückskosten wegen der hohen Nachfrage und des knappen Angebotes in Ballungszentren
gestiegene Lohnkosten, nicht zuletzt auch durch gesetzlich vorgeschriebenen Mindestlohn
gestiegene öffentliche Abgaben wie beispielsweise Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und Gebühren
Stellplatzsatzungen

Anforderungen an Barrierefreiheit (zum Beispiel Aufzüge)
hohe Qualitätsanforderungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau
Erschließungsbeiträge für soziale Wohnfolgekosten (wie beispielsweise Kita, Schule)
hohe Schallschutzanforderungen

VERBESSERUNG DER ENERGIEEFFIZIENZ MACHT WIRTSCHAFTLICH SINN

Die steigenden Anforderungen an die Energieeffizienz haben laut FIW nur geringen Anteil an den steigenden Baukosten. Keine Überraschung für Fachleute, schließlich betragen die Materialkosten für Dämmstoffe in einem Neubau lediglich etwa 1 bis 2 % der gesamten Baukosten.

Das FIW kommentiert mit Blick auf das derzeit geforderte energetische Niveau: "Die Verschärfung verteuert die Gestehungskosten um 3,2 %. Gleichzeitig wird aber der Primärenergiebedarf um 25 % reduziert. Das heißt: Das Anforderungsniveau [...] ist bei den gewählten Randbedingungen als wirtschaftlich vertretbar einzustufen."

ENERGETISCHE SANIERUNG IST VIEL MEHR ALS NUR WIRTSCHAFTLICH

Neben den ökonomischen Aspekten muss auch die ökologische Seite betrachtet werden. Schließlich sieht das Energiekonzept der Bundesregierung einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand bis zum Jahre 2050 vor. Ohne hohe Standards im Neubaubereich sowie energetisches Sanieren und Wärmedämmung in Altbauten ist dieses ambitionierte und wichtige Klimaziel nicht zu erreichen.

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